Beratene Verbraucher:
35890941
TÜV-zertifizierte Vergleichs- und Testverfahren nach ISO 9001
Suche
Generic filters
Nur genaue Treffer
Suche im Titel
Suche im Inhalt
Suche in Zusammenfassung
News-Übersicht

Immobilienwert – wann lohnt sich eine Schätzung und welche Faktoren beeinflussen den Wert?

Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, fragen sich natürlich, wie viel ihr Haus wert ist. Eine professionelle Bewertung der Immobilie bildet dabei die Grundlage für einen angemessenen Verkaufspreis. Die Bewertung erfolgt anhand verschiedener Merkmale.

Wann ist eine Hausbewertung sinnvoll?

Eine Hausbewertung durch einen professionellen Gutachter ist meist für Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, sinnvoll. Doch auch andere Situationen wie Erbschaft oder Zwangsversteigerung erfordern die Schätzung des Hauswerts. Auch für Belastungen wie eine Hypothek verlangt die Bank in der Regel eine Immobilienbewertung.

Wann ist eine Hausbewertung sinnvoll

Der Wert einer Immobilie ist in verschiedenen Situationen von Interesse.

Darauf sollte bei einer Immobilienbewertung geachtet werden

Bei der Bewertung eines Hauses sind unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen. Wird der Immobilienpreis zu hoch angesetzt, schreckt dies potenzielle Käufer ab. Ein zu niedriger Preis sorgt dafür, dass die Immobilie unter dem Verkehrswert (Marktwert) verkauft wird und der Eigentümer einen Verlust erleidet. Die Bewertung sollte immer neutral sein, um einen realistischen Wert zu erhalten.

Diese Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung

Folgende Faktoren haben Einfluss auf die Wertermittlung einer Immobilie:

Lage der Immobilie: Der Wert eines Objekts wird durch Infrastruktur und direktes Wohnumfeld beeinflusst. Schulen, Kindergärten, Ärzte sowie Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung machen eine Immobilie attraktiver.
Schnitt und Wohnfläche: Sowohl die Wohnfläche als auch der Schnitt der Immobilie sind für Immobilienkäufer von Interesse. Immobilien, die klein sind und einen unförmigen Schnitt aufweisen, wirken sich auf den Wert eher negativ aus. Diesbezüglich spielen auch Dachschrägen unter Umständen eine Rolle.
Zustand und Ausstattung: Eine hochwertige Ausstattung und ein sehr guter Zustand der Immobilie erhöhen ihren Wert. Einbauküche, hochwertige Baumaterialien oder auch ein Garten wirken sich wertsteigernd aus.
Bausubstanz: Eine regelmäßig und nach den geltenden Energiestandards modernisierte Immobilie hat einen höheren Wert als eine Immobilie mit Mängeln wie schlechter Dämmung oder Schimmelbildung.
Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie: Die Art und Nutzung einer Immobilie beeinflussen ebenfalls den Verkehrswert. So werden Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften anders bewertet als Gewerbeimmobilien.
Rechtliche Aspekte/Einträge im Grundbuch: Die Nutzungsqualität eines Objekts hängt von rechtlichen Aspekten ab. Im Grundbuch sind Informationen zu möglichen Altlasten und Beschränkungen (z. B. Wegerecht, Erbbaurecht) zu finden. Derartige Beschränkungen mindern den Immobilienwert.
Grad der Erschließung: Der Anschluss ans öffentliche Straßennetz sowie andere Erschließungsgrade erhöhen den Wert.

Gründe für eine Immobilienbewertung

Die Gründe für eine Immobilienbewertung sind individuell. Das Ergebnis ist letztlich aber immer gleich – eine realistische, präzise Schätzung zum Wert der Immobilie. In folgenden Fällen ist die Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter sinnvoll:

– bei angestrebtem Verkauf der Immobilie,
– bei Erbschaft oder Schenkung,
– bei Auseinandersetzung vor Gericht (z. B. Scheidung),
– bei Belastungen der Immobilie (z. B. Hypothek) und
– bei Zwangsversteigerungen.

Gerade bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein durch einen anerkannten Gutachter erstelltes, professionelles Gutachten immer notwendig, da vor Gericht ausschließlich vollständige Wertgutachten von entsprechenden Sachverständigen gültig sind. Auch für Zwangsversteigerungen sowie für das Finanzamt ist die Dokumentation des Immobilienwerts erforderlich.

Wer schätzt den Wert von Immobilien?

Zur Bewertung einer Immobilie sollte bestenfalls ein Experte hinzugezogen werden, denn nur so ist eine korrekte Schätzung möglich. Neben Architekten und Bauingenieuren sind außerdem Vermessungsingenieure, Bänker und Makler Fachleute dafür.

In einigen Fällen (z. B. beim Immobilienverkauf) genügt eine kostenlose Bewertung im Internet, in bestimmten Fällen ist jedoch ein professionelles Gutachten notwendig. Dieses ist mit einem hohen Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Mithilfe von binden rechtlichen Vorgaben wird dann der Verkehrswert unter Zuhilfenahme eines von drei Verfahren ermittelt:

Vergleichswertverfahren: Die Ermittlung des Marktwerts erfolgt anhand bereits realisierter Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien. Immobilienportale sind hier hilfreich.
Ertragswertverfahren: Die Mieteinnahmen der Vergangenheit bilden die Grundlage für das Ertragswertverfahren. Somit kommt dieses Verfahren vorzugsweise bei bisher vermieteten Objekten zum Einsatz. Bei der Bewertung wird ermittelt, wie hoch das Kapital ist, das die Immobilie während der Restnutzungsdauer noch abwerfen kann.
Sachwertverfahren: Bei Häusern oder Wohnungen in Eigennutzung kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Bei diesem Verfahren fließen individuelle Merkmale (z. B. Ausstattung) in die Bewertung ein. Der so ermittelte Sachwert wird also nach dem Grundstückswert sowie dem Wert aller Baumaßnahmen bemessen.

So lässt sich der Wert einer Immobilie steigern

Reparaturen, eine Renovierung oder auch eine Sanierung machen das Leben in den eigenen vier Wänden angenehmer. Doch nicht nur das. Diese Maßnahmen können außerdem den Wert einer Immobilie erhöhen. Bereits einfache Arbeiten, aber auch teurere Umbaumaßnahmen steigern den Immobilienwert.

Einfache Maßnahmen zur Wertsteigerung

Viele Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie erhöhen, sind einfach und oft auch in Eigenregie umsetzbar. Dazu gehören:

– Innenräume streichen,
– Renovierung der Küche,
– Fassade streichen,
– Fußboden erneuern,
– Aufwertung des Gartens (z. B. mit neuem Rasen),
– Reinigung von Fenstern und Türen sowie
– Verbesserung des Einbruchsschutzes.

Aufwendigere Maßnahmen zur Steigerung des Werts

Neben den genannten Maßnahmen verbessern auch einige aufwendigere Arbeiten den Wert einer Immobilie zum Teil deutlich. Wer tiefer in die Tasche greifen kann und möchte, steigert mit folgenden Maßnahmen den Immobilienwert:

– Badsanierung,
– Schaffung von weiterem Wohnraum (z. B. Dachausbau, Anbau eines Wintergartens),
energetische Modernisierung (z. B. Tausch der Heizung, Fassaden- und Dachdämmung),
– Bau eines Carports oder einer Garage,
– barrierefreier Umbau,
– Bau eines Gartenhauses oder
– Einbau einer Sauna.

So lässt sich der Wert einer Immobilie steigern

Eine Sauna kann den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen.

Diese Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt

Für die Schätzung des Werts einer Immobilie werden folgende Unterlagen benötigt:

– Grundbuchauszug vom Grundbuchamt,
– Flurkarte und Lageplan vom Katasteramt,
– Grundriss und Baupläne von der Gemeinde/Stadt,
– Wohnflächenberechnung vom Gutachter oder Architekten,
– Energieausweis vom Architekten oder Energieberater und
– Zusammenstellung aller bisher erfolgten Sanierungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen (eigene Nachweise).

Diese Kosten fallen für eine Immobilienbewertung an

Ein Gutachten zum Wert einer Immobilie durch einen anerkannten Sachverständigen ist immer auch mit Kosten verbunden. Eine Unterscheidung erfolgt grundsätzlich zwischen vollständigem Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) sowie Kurzgutachten.

Für die Erhebung der Gebühren herrschen keine gesetzlichen Vorgaben. Meist richten sie sich nach der unverbindlichen „Verordnung über Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI)“ aus dem Jahr 2009. Demnach gestalten sich die Gebühren wie folgt:

– vollständiges Verkehrswertgutachten – etwa 1.000 bis 2.500 Euro,
– Kurzgutachten – etwa 100 bis 500 Euro und
– Beleihungswertgutachten für die Kredit-/Darlehensvergabe – etwa 130 Euro pro Stunde für einen zertifizierten Gutachter.

Fazit

Möchten Eigentümer ihre Immobilie professionell schätzen lassen, ist vieles zu berücksichtigen. Zahlreiche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung, weshalb am besten die Hilfe eines Experten in Anspruch genommen wird.

Zu unserer Redaktion