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Für viele Leute ist der Traum vom Eigenheim eng mit einem langfristigen finanziellen Plan verbunden. Allerdings werden Kaufinteressenten sowie angehende Hausbauerinnen und Hausbauer durch hohe Baukosten, steigende Immobilienpreise und ein schwierigeres Zinsumfeld vor immer größere Herausforderungen gestellt. Eine entscheidende Rolle beim Bau eines Eigenheims oder auch beim Immobilienkauf spielt das Eigenkapital. Schließlich werden die Konditionen einer Baufinanzierung und hierbei auch die monatliche Belastung und der Zinssatz in erheblichem Maße von dem vorhandenen Eigenkapital bestimmt.
In der Vergangenheit galten hohe Eigenkapitalquoten noch als selbstverständlich, aber heutzutage greifen immer mehr Haushalte mit geringem Eigenkapital oder teilweise sogar ohne Eigenkapital auf Baufinanzierungen zurück. Allerdings kann ein so erreichter Immobilienkauf auf lange Sicht deutlich teurer werden.
Eigenkapital und Zinssatz: Konkrete Auswirkungen auf eine Baufinanzierung
Was bedeutet (fehlendes) Eigenkapital für den Zinssatz bei einer Baufinanzierung? Für die Antwort auf diese haben wir den Rechner des Fachportals Kreditvergleich.net benutzt:
500.000 EUR Kaufpreis + Nebenkosten, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung und 20 Jahre Zinsbindung ergeben in Abhängigkeit des vorhandenen Eigenkapitals folgende Mindest-Sollzinsen pro Jahr:
- 4,59 Prozent bei 50.000 EUR Eigenkapital
- 4,09 Prozent bei 100.000 EUR Eigenkapital
- 3,99 Prozent bei 150.000 EUR Eigenkapital
- 3,60 Prozent bei 200.000 EUR Eigenkapital
Daraus ergeben sich folgende Mindestraten pro Monat:
- 677,82 EUR bei 50.000 EUR Eigenkapital
- 221,63 EUR bei 100.000 EUR Eigenkapital
- 938,06 EUR bei 150.000 EUR Eigenkapital
- 577,17 EUR bei 200.000 EUR Eigenkapital
Zehn statt 40 Prozent Eigenkapital bedeuten also eine um rund 70 Prozent bzw. 1.100 Euro höhere monatliche Rate und damit im Laufe der vereinbarten Zinsbindung rund 265.000 Euro höhere Zins- und Tilgungszahlungen.
Warum belohnen Banken vorhandenes Eigenkapital?
Für Banken stellt Eigenkapital eine wichtige Sicherheitskomponente dar. Wenn Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer selbst mehr Kapital in eine Finanzierung einbringen, dann ist das Risiko für die Kreditinstitute deutlich geringer. Denn wenn ein Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder der Immobilienwert sinkt, dann kann das eingebrachte Eigenkapital als Puffer dienen.
Wenn ein solcher Sicherheitspuffer fehlt, dann versuchen Banken, das höhere Risiko durch höhere Zinsen auszugleichen. Das erklärt auch, warum Finanzierungen mit geringem Eigenkapital oder sogenannte Vollfinanzierungen im Vergleich deutlich teurer sind. Hierbei steigen die Zinssätze solcher Finanzierungen aber meistens nicht linear, sondern eher sprunghaft, wenn bestimmte Eigenkapitalgrenzen unterschritten werden.
Die monatliche Belastung einer Immobilienfinanzierung als langfristiges Risiko
Eine hohe monatliche Rate für eine Immobilienfinanzierung belastet auf der einen Seite das aktuelle Haushaltsbudget und schränkt gleichzeitig aber auch langfristig den Spielraum für ungeplante Ausgaben ein. Veränderte Lebensumstände, notwendige Modernisierungen und Sanierungen oder anfallende Reparaturen lassen sich schwerer bezahlen, wenn ein erheblicher Teil des Einkommens auf Dauer für eine Baufinanzierung gebunden ist.
Zusätzlich steigt aus Sicht der Banken das Risiko, dass es bei finanziellen Engpässen bei hohen monatlichen Raten eher zu einer Reduzierung der Tilgung oder auch zu einer Aussetzung von Raten kommt. Das führt dann wiederum zu einer Verlängerung der Kreditlaufzeit und erhöht dadurch auch die Gesamtkosten. Dadurch wirkt sich fehlendes Eigenkapital nicht nur auf die Startphase aus, sondern kann auch während der gesamten Finanzierungsdauer negative Einflüsse haben.
Zusammenhang zwischen Eigenkapital und Verhandlungsspielraum
Das Eigenkapital wirkt sich aber auch positiv auf den Verhandlungsspielraum aus. Denn Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit einer hohen Eigenkapitalquote erhalten in der Regel von den Kreditinstituten deutlich bessere Angebote mit flexibleren Sondertilgungsoptionen und längeren Zinsbindungen. Das liegt unter anderem auch daran, dass Banken deutlich mehr um Kreditnehmer mit höherem Eigenkapital kämpfen, und dieses Verhalten führt aus Kundensicht häufig zu besseren Konditionen.
Wenn man dagegen bei einem Immobilienwunsch nur wenig Eigenkapital zur Verfügung hat, dann kann man häufig nur unter deutlich weniger Finanzierungsangeboten auswählen. Entsprechend ist dadurch die Verhandlungsposition rund um bessere Vertragsbedingungen und Zinssätze eingeschränkter.
Strategien für den Aufbau von Eigenkapital
Durch die deutlichen Kostenunterschiede bei einer Baufinanzierung je nach vorhandenem Eigenkapital, stellt sich für angehende Bauherren und Immobilienkäufer die Frage, wie man das Eigenkapital erhöhen kann. Neben dem klassischen Sparen können hier auch familiäre Unterstützung, Bausparverträge oder auch Förderprogramme eine wichtige Rolle spielen. Darüber hinaus gibt es teilweise auch die Möglichkeit, Eigenleistungen als sogenannte „Muskelhypothek“ berücksichtigen zu lassen. Entscheidend ist bei einer Baufinanzierung auch immer eine realistische Planung. Schließlich kann ein späterer Kauf mit dann höherem Eigenkapital auf lange Sicht günstiger sein als ein eventuell zu früher Einstieg mit dann zu hohen monatlichen Belastungen. Bei einer solchen Abwägung gilt es, mit Geduld heranzugehen und gleichzeitig auch ein gutes Verständnis für die gesamten wirtschaftlichen Zusammenhänge und Konsequenzen rund um eine Baufinanzierung zu haben.
